A aquisição de um imóvel envolve não apenas a realização de um sonho, mas também a necessidade de conhecimento sobre direitos e deveres. Muitas vezes, surgem dúvidas quanto à responsabilidade do construtor, principalmente quando falamos sobre garantias, vícios e manutenções. Este guia vai esclarecer os principais pontos sobre a responsabilidade dos construtores e dos proprietários, abordando o que é coberto pela garantia e quais são as obrigações que devem ser cumpridas para evitar prejuízos.
A Responsabilidade dos Construtores: O Que Está Coberto?
Os construtores têm responsabilidades específicas no que diz respeito à qualidade da obra entregue, mas é importante entender o que está coberto pela garantia e o que foge à alçada da construtora. A Lei 4.591/64 e o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90) estabelecem diretrizes sobre os direitos dos consumidores, mas existem limitações que os compradores devem observar.
1. Tipos de Vícios
Vícios Aparentes: São aqueles que podem ser identificados facilmente durante a vistoria de entrega do imóvel, como rachaduras, infiltrações visíveis, ou defeitos em acabamentos. A responsabilidade de corrigir esses problemas é da construtora, desde que sejam apontados no momento da vistoria.
Vícios Ocultos: Estes são defeitos que não são visíveis no momento da entrega e podem surgir durante a utilização do imóvel. A construtora só é responsabilizada se for comprovado que a origem do vício é anterior à entrega do imóvel.
2. Solidez e Segurança
A solidez e segurança da edificação englobam componentes estruturais como lajes, pilares, vigas e fundações. De acordo com o Código Civil Brasileiro, a garantia para problemas relacionados à solidez e segurança é de cinco anos. Problemas estruturais devem ser comunicados imediatamente à construtora para que sejam avaliados e, se necessário, corrigidos.
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Reformas e Alterações: O Que Pode Comprometer a Garantia?
Alterações feitas no projeto original, como mudanças na estrutura ou reformas não autorizadas, podem comprometer a garantia do imóvel. Isso porque qualquer modificação que interfira na estrutura original pode causar danos que não estão cobertos pela garantia fornecida pela construtora.
Por exemplo, a remoção de paredes ou alteração de instalações elétricas e hidráulicas sem consulta a um profissional qualificado e sem autorização da construtora pode acarretar a perda de direitos garantidos. Esse tipo de intervenção pode, inclusive, colocar em risco a segurança do edifício.
Manutenção Preventiva: Dever do Proprietário e do Síndico
A manutenção preventiva é essencial para garantir a longevidade do imóvel e evitar problemas maiores. O Manual do Proprietário, entregue junto com o imóvel, traz orientações detalhadas sobre os cuidados que devem ser tomados. O proprietário é responsável pela manutenção de sua unidade e, junto com o síndico, pela manutenção preventiva do conjunto da edificação.
1. Papel do Síndico
O síndico tem um papel central na conservação do edifício. De acordo com a NBR 5674, ele é responsável por elaborar e executar o Programa de Manutenção Preventiva. A ausência dessa manutenção pode levar à perda da garantia e a sérios problemas estruturais. Cabe ao síndico também assegurar que todos os proprietários estejam cientes de suas responsabilidades.
2. Consequências da Falta de Manutenção
Caso o proprietário ou o condomínio negligencie a manutenção preventiva, a construtora pode se eximir da responsabilidade por danos decorrentes dessa omissão. Manutenções negligenciadas podem levar a problemas como infiltrações, danos estruturais e outros defeitos que poderiam ser evitados com uma manutenção adequada.
Direitos do Consumidor: Quando Acionar a Construtora?
Os consumidores têm direitos assegurados por lei quando adquirem um imóvel. No entanto, para acionar a construtora por eventuais defeitos, é necessário seguir alguns procedimentos:
- Relatar os problemas imediatamente: Assim que identificados, vícios aparentes devem ser comunicados à construtora. No caso dos vícios ocultos, o relato deve ser feito tão logo o problema surja.
- Documentar tudo: Fotografias, laudos técnicos e relatórios de vistoria são fundamentais para comprovar a existência e a origem dos problemas.
- Seguir o Manual do Proprietário: O não cumprimento das orientações de uso e manutenção do imóvel pode invalidar a garantia. É essencial que todas as orientações do manual sejam seguidas à risca.
O Papel da Auditoria em Defeitos Ocultos
Quando um defeito oculto é identificado, é possível que se faça necessária a convocação de uma auditoria para que todos os envolvidos no empreendimento assumam suas responsabilidades. Isso inclui construtores, projetistas, fabricantes de materiais e fornecedores. Essa análise conjunta visa determinar a causa do problema e definir quem é o responsável pela reparação.
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Obrigações e Deveres do Proprietário e Condomínio
Os proprietários e o condomínio têm responsabilidades que devem ser cumpridas para manter o imóvel em bom estado e para que a garantia se mantenha válida. Entre elas estão:
- Realizar manutenções periódicas conforme o Manual do Proprietário.
- Permitir o acesso de profissionais destacados pela construtora ou incorporadora para vistorias técnicas.
- Transmitir orientações ao novo proprietário no caso de revenda do imóvel, incluindo a entrega de documentos e manuais relevantes.
Para mais informações sobre as responsabilidades dos construtores e as garantias previstas por lei, acesse Procon-SP – Direitos dos Consumidores na Compra de Imóveis.
Perguntas Frequentes (FAQ)
1. O que fazer se o construtor se recusar a corrigir um vício oculto? Se o construtor se recusar a corrigir um vício oculto, é importante documentar o problema com laudos técnicos e buscar orientação jurídica para garantir seus direitos.
2. Posso perder a garantia do meu imóvel por falta de manutenção? Sim, a falta de manutenção preventiva pode acarretar a perda da garantia. O proprietário deve seguir as orientações do Manual do Proprietário para garantir a validade da garantia.
3. Quais reformas podem comprometer a estrutura do imóvel? Reformas que alteram a estrutura, como remoção de paredes ou mudanças na instalação elétrica, podem comprometer a segurança e invalidar a garantia do imóvel.
4. Por quanto tempo a construtora é responsável pela solidez do imóvel? A construtora é responsável pela solidez e segurança da edificação por um período de cinco anos, conforme o Código Civil Brasileiro.
5. O que é considerado vício aparente e vício oculto? Vícios aparentes são defeitos visíveis identificados na vistoria de entrega do imóvel. Vícios ocultos são problemas que surgem após a entrega, cuja origem é anterior.
Este guia busca esclarecer as principais dúvidas sobre garantias imobiliárias, oferecendo informações essenciais para proprietários e síndicos, evitando problemas futuros e assegurando o bom uso do imóvel.
