Desde a aprovação da Lei nº 13.429/2017, a terceirização de serviços em condomínios passou a ser amplamente permitida, englobando tanto atividades-meio (como segurança e limpeza) quanto atividades-fim, como o papel do zelador. Isso trouxe mais flexibilidade para a gestão dos edifícios, mas também exigiu um cuidado maior com os processos de contratação, já que o condomínio se torna subsidiariamente responsável por obrigações trabalhistas e previdenciárias.
A escolha de empresas terceirizadas, além de facilitar a administração do condomínio, pode solucionar questões como absenteísmo e a contratação rápida de pessoal. No entanto, é importante que a decisão de terceirizar passe por uma avaliação criteriosa, seguida de procedimentos formais para minimizar riscos jurídicos.
Responsabilidade Subsidiária do Condomínio
A contratação de empresas terceirizadas não isenta o condomínio de suas responsabilidades. Pelo contrário, a lei deixa claro que o condomínio é subsidiariamente responsável pelas obrigações trabalhistas dos empregados terceirizados durante o período de prestação de serviços. Isso significa que, caso a empresa terceirizada não cumpra com suas obrigações, como o pagamento de salários e encargos sociais, o condomínio poderá ser obrigado a arcar com esses custos.
Outro ponto importante é a impossibilidade de recontratar um empregado demitido como terceirizado antes do prazo de 18 meses. Esse cuidado é fundamental para evitar situações em que se tente burlar a legislação trabalhista.
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Verificação de Empresas Terceirizadas
A escolha da empresa terceirizada deve ser baseada em uma análise rigorosa de vários aspectos. O primeiro passo é verificar o histórico da empresa, solicitando uma lista de clientes com mais de dois anos de atendimento. Visitar esses locais e conversar com outros síndicos e moradores é uma prática recomendada. Além disso, a empresa deve fornecer uma planilha detalhando todos os custos envolvidos na contratação, incluindo salários, encargos sociais, uniformes, cesta básica, e transporte. Com essas informações, o síndico pode fazer uma análise de custo-benefício mais precisa, evitando surpresas no orçamento.
Consultas Jurídicas e Certidões
Antes de formalizar a contratação, o condomínio deve realizar uma série de consultas para garantir que a empresa terceirizada está em dia com suas obrigações legais. Essas consultas ajudam a identificar possíveis processos trabalhistas em andamento ou pendências financeiras que possam impactar o contrato. Entre essas consultas estão:
- Tribunal Superior do Trabalho (para obter a Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas);
- Junta Comercial e Cartório de Protestos;
- Justiças Federal, Estadual e Municipal;
- Sites de avaliação como o Reclame Aqui.
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Assembleia e Transparência
Uma vez que todas as informações estejam reunidas e a empresa tenha sido selecionada, é essencial que a contratação seja discutida e aprovada em assembleia. O síndico deve apresentar aos moradores os riscos envolvidos, especialmente em relação à responsabilidade solidária e subsidiária. A transparência nesse processo é fundamental para evitar conflitos futuros e garantir que todos os condôminos estejam cientes das implicações da terceirização.
Cuidados na Elaboração do Contrato e na Supervisão dos Serviços
Após a aprovação em assembleia, a próxima etapa é a elaboração de um contrato detalhado. O contrato de prestação de serviços deve especificar claramente as responsabilidades da empresa terceirizada, os serviços a serem executados, o tempo de contrato, e as condições de rescisão.
O síndico deve solicitar à empresa terceirizada uma série de documentos mensais, como a folha de pagamento dos funcionários alocados no condomínio, a Guia de Recolhimento do FGTS, e os comprovantes de seguros de vida e acidentes dos empregados. Esses documentos são essenciais para assegurar que a empresa está cumprindo com suas obrigações trabalhistas e previdenciárias.
Outro ponto a ser considerado é a escolha dos funcionários que irão trabalhar no condomínio. O síndico pode solicitar os dados cadastrais dos empregados e fazer uma checagem prévia de antecedentes criminais e profissionais, garantindo que o condomínio esteja em segurança.
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A Importância da Comunicação com a Empresa Terceirizada
Manter uma comunicação clara e constante com a empresa terceirizada é essencial para evitar mal-entendidos. Quando há funcionários terceirizados no condomínio, é importante que o zelador ou outros empregados diretos do condomínio não interfiram diretamente no trabalho dos terceirizados. Todas as orientações devem ser repassadas ao coordenador da empresa terceirizada, que será o responsável por garantir que os serviços sejam executados conforme o contrato.
Seguro e Garantia de Qualidade
Por fim, um ponto crítico na contratação de empresas terceirizadas é a questão do seguro. O síndico deve solicitar à empresa terceirizada um seguro que cubra todos os funcionários que prestarão serviços no condomínio, evitando problemas em caso de acidentes de trabalho. A apresentação mensal do comprovante de seguro é fundamental para garantir que o condomínio não será responsabilizado por eventuais acidentes. Além disso, é essencial acompanhar a qualidade dos serviços prestados. Reuniões periódicas com a empresa terceirizada e pesquisas de satisfação com os moradores podem ajudar a identificar problemas e corrigir falhas no atendimento.
Checklist para Contratação de Terceirizados em Condomínios
A contratação de serviços terceirizados requer uma análise cuidadosa para garantir a legalidade do processo e a qualidade do serviço prestado. Abaixo, segue um checklist detalhado que pode ser utilizado por síndicos e administradores de condomínios para assegurar uma escolha segura e eficiente:
1. Seleção da Empresa Terceirizada
- Verificar se a empresa terceirizada está registrada no Ministério do Trabalho.
- Pedir uma lista de clientes com mais de dois anos de atendimento.
- Visitar locais onde a empresa presta serviços e conversar com síndicos, funcionários e moradores.
- Solicitar um orçamento detalhado, incluindo:
- Salário dos empregados.
- Encargos trabalhistas (FGTS, INSS, etc.).
- Uniformes e equipamentos.
- Benefícios (cesta básica, vale-transporte, férias, 13º salário).
- Comparar orçamentos de diversas empresas e avaliar o custo-benefício.
- Verificar o tempo de atuação da empresa no mercado.
2. Consultas Legais e Financeiras
- Consultar o Tribunal Superior do Trabalho e obter a Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas.
- Consultar a Junta Comercial para verificar a regularidade da empresa.
- Verificar o histórico no Cartório de Protestos, Justiça Federal, Estadual e Municipal.
- Conferir o histórico de reclamações da empresa em sites como o Reclame Aqui.
3. Aprovação em Assembleia
- Informar os moradores sobre a intenção de contratar uma empresa terceirizada.
- Discutir e esclarecer os riscos e responsabilidades subsidiárias em assembleia.
- Colocar a aprovação da contratação em votação e registrar a decisão em ata.
4. Elaboração e Revisão do Contrato
- Garantir que o Contrato de Prestação de Serviço seja claro e detalhado, incluindo:
- Responsabilidades da empresa terceirizada.
- Serviços a serem prestados.
- Prazos e condições de rescisão.
- Definir mecanismos de controle de qualidade e feedback dos serviços prestados.
5. Supervisão Mensal
- Solicitar à empresa, mensalmente:
- Folha de pagamento dos funcionários alocados no condomínio.
- Guia de Recolhimento do FGTS e outros impostos devidos.
- Comprovante de seguro dos empregados que prestam serviços no condomínio.
- Verificar se os funcionários estão registrados corretamente no Livro de Registro de Empregados.
6. Documentação dos Funcionários
- Pedir que a empresa forneça:
- Dados cadastrais completos dos funcionários (nome, CPF, etc.).
- Cópia da certidão de antecedentes criminais dos empregados.
- Manter um registro atualizado com informações sobre os funcionários que atuam no condomínio.
7. Garantias de Segurança
- Exigir que a empresa tenha um seguro de vida e acidentes para os funcionários que trabalham no condomínio.
- Solicitar a apresentação mensal do comprovante de pagamento desse seguro.
8. Gestão de Funcionários Terceirizados
- Garantir que o zelador ou outros funcionários diretos do condomínio não deem ordens diretas aos terceirizados.
- Manter a comunicação centralizada entre o síndico e o coordenador da empresa terceirizada.
9. Monitoramento da Qualidade dos Serviços
- Agendar reuniões periódicas com a empresa terceirizada para avaliar a qualidade do serviço.
- Realizar pesquisas de satisfação com os moradores para coletar feedback sobre os funcionários terceirizados.
- Revisar periodicamente o contrato para garantir que todos os termos estão sendo cumpridos.
10. Rescisão de Contrato
- Verificar as condições de rescisão previstas no contrato.
- Caso ocorra a rescisão, garantir que a empresa cumpra com o pagamento de todas as obrigações trabalhistas até o último dia de serviço.
Com uma análise detalhada e o cumprimento rigoroso das obrigações legais, a terceirização pode ser uma solução eficiente para a gestão de condomínios. No entanto, a atenção aos detalhes e a supervisão constante são fundamentais para evitar problemas futuros e garantir a segurança e o bem-estar dos moradores.
